VBF

A felülvizsgálat inkább a lakosság számára ismeretlen: munkahelyeken meglétét régóta ellenőrizhetik a hatóságok. A felülvizsgálat minden szerelés átadása előtt kötelező lenne, de ezt nem kéri számon senki. Ami újdonság, hogy a 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet 2024-es módosulása óta lakóépület tulajdonosváltása és bérbeadása esetén rendelkezni kell 6 éven belüli minősítő irattal, amiről az adásvételt ellenjegyző ügyvédnek tájékoztatási kötelezettsége van, hiteligénylés esetén pedig a bankok is bekérik azt.

Villanyszerelés esetén: Megrendelőként, aki nem értek a villanyszereléshez, de rengeteg pénzt kifizetek érte, lesz egy hivatalos dokumentumom arról, hogy az elvégzett munka biztonságos-e vagy nem. Ha a felülvizsgálat során kiderül hiba, akkor azt a villanyszerelő garanciálisan javítani tudja, ami a megrendelőnek és a kivitelezőnek közös érdeke. A tapasztalat azt mutatja, hogy az üzembe helyezés előtti első ellenőrzés rengeteg bajt és később felmerülő költséget megelőzhetne.
Tulajdonosként: Ha én egy olyan ház tulajdonosa vagyok, ahol valakit megrázott a mosógép, vagy egy kötéshiba miatt leégett a tető, és nem végeztettem el a kötelező villamos biztonsági felülvizsgálatot, akkor enyém felelősség, én állok a bíróság elé és lehet, hogy nekem nem fog fizetni a biztosító. De ha van "Megfelelő" VBF minősítő iratom, akkor a felülvizsgáló vállalta a felelősséget a hálózatért.

A 40/2017. (XII. 4.) NGM rendeletben 2024-ben életbe lépett egy módosítás, miszerint lakóiingatlan eladása vagy bérbeadása esetén kötelező a villamos biztonsági felülvizsgálat, amit a tulajdonos, vagyis az eladó fizet. Van egy elterjedt tévhit, hogy ha van áram-védőkapcsoló (fi relé) beépítve és egyik fázis sem nagyobb 32 ampernél, a felülvizsgálat elhagyható, de ez a módosítás óta nem igaz. A rendelet egyértelműen fogalmaz: ha nincs hat éven belül kiállított minősítő irat, akkor a felülvizsgálatot el kell végeztetni – és erről az adásvételt ellenjegyző ügyvédnek kötelező tájékoztatást adnia.

A 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet így fogalmaz:
2. § 18. lakóépület: közvetlenül a közcélú elosztóhálózatra csatlakozó és alaprendeltetése szerint lakhatás, üdülés célját szolgáló építmény vagy lakóközösségbe szervezett, több lakásból álló egység és a hozzá tartozó, alaprendeltetéstől eltérő célra szolgáló helyiségek összessége, továbbá az előbbiek elhelyezésére szolgáló építmény vagy alkalmas telek;

Vagyis igen, lakóingatlan a balatoni nyaraló, a belvárosi Airbnb lakás, a családi ház melléképületei, de még egy üres építési telek is, ha már be lett vezetve a villany.

Ingatlant el lehet adni megfelelő és nem megfelelő minősítésű, vagyis biztonságos és felújítandó villanyhálózattal is. Egy szabályosan elvégzett felülvizsgálat során minden kiderül: ha nincs hiba, az eladó örülhet, mert ez növeli az ingatlan értékét, a vevő pedig örülhet, mert egy ebből a szempontból biztonságos házba költözhet be, aminek a villanyhálózatára nem kell költenie. Ha van hiba, a felek megegyezhetnek a folytatásról, ez rajtuk múlik. Lehet, hogy az eladó kijavíttatja a hibákat, lehet hogy úgy fogja hirdetni, mint felújítandó, lehet, hogy a vevő alkudni fog emiatt az árból, vagy azt mondja, hogy őt nem zavarják a hibák. A lényeg, hogy az eladó nem tudja azt megcsinálni, hogy lecseréli a szerelvényeket és eladja az ingatlant a falakban ötven éves alumínium vezetékekkel, a vevő pedig a feltárt hibák kapcsán utólag nem élhet kellékszavatossági igénnyel, hiszen az adásvétel során tudomása volt azokról és megvette azok felelősségét is, vagyis ha később elektromos baleset történik, a következmények őt terhelik, az eladó pedig nyugodtan aludhat.

A felülvizsgálat két részből áll, szemrevételezésből és mérésekből. A szemrevételezés során a felülvizsgáló átnézi a villamos berendezéseket, a szerelést, a mérőhelytől a lakáselosztón át a lámpákig. Már itt kiderül, ha a szerelés módja valahol nem megfelelő, mondjuk csak beltéren használható kábelt használtak kültéren vagy egy lámpa búrája hiányzik és emiatt az már nem felel meg az érintésvédelmi osztályának. Ezután méréseket végez a lakáselosztóban, az összes dugaljon, lámpán, beépített fogyasztón, például a tűzhelyen és a bojleren.

Mivel a felülvizsgálónak minden mérési ponthoz hozzá kell férnie és a felülvizsgálat során többször le- és fel kell kapcsolnia az áramot, ezért megrendelőként érdemes előre készülni: ha az ágy mögött van dugalj, azt húzzuk félre, ha a mérőhely előtt tároljuk a bicikliket, azokat pakoljuk el, az érzékenyebb fogyasztókat pedig, például a kazánt és a modemet húzzuk ki. Egy nagyobb családi ház alapos felülvizsgálata még így is könnyen 5-8 óra hosszú, a megrendelőnek úgy kell készülnie, hogy aznap nincs internet, nem működik az elektromos főzőlap.

Az, hogy minden működik, még nem jelenti azt, hogy a hálózat biztonságos és a szabványoknak megfelelően van kiépítve. A legtöbb eladó abban a tudatban él, hogy a villanyhálózatával minden rendben van, és a felülvizsgálat során szokott kiderülni, hogy ez koránt sincs így. Ezért minden ingatlanközvetítőnek javasolni szoktam, hogy még az ingatlan meghirdetése előtt készíttessék el a VBF-et. Gyakori eset, hogy a feleket az adásvételi szerződés aláírásakor tájékoztatja az ügyvéd a kötelező felülvizsgálatról. A vevő elutalja a vételár első részletét, majd pár nap múlva megkapja a minősítő iratot, aminek az elején ott van nagy, piros betűkkel, hogy a villanyhálózat “Nem megfelelő”. Ilyenkor már elég kellemetlen azon vitatkozni, hogy a javításokból ki mit fizet ki, mit jelent a megtekintett állapot és mi volt rejtett hiba.

És sajnos nem egyszer derült ki az is, hogy az eladó jószándékú volt, de a villanyszerelője vagy becsapta, vagy egy kókler volt, ahogy az emberek azt hiszik, hogy attól, hogy valami új építésű, az jó is – pedig a tapasztalatok ennek az ellenkezőjét mutatják.

A felülvizsgáló is lehet csaló! Egyre többször találkozunk egy-két oldalas minősítő iratokkal, amikről messziről látszik, hogy a felülvizsgáló sosem járt a helyszínen, nem végzett méréseket, nincs se végzettsége, se mérőműszere, és mégis kiállítja a "Megfelelő" minősítést. Erről utólag lehet pereskedni, de egy balesetet vagy több milliós felújítást nem előz meg. Egy alapos minősítő irat legalább 15-20, de akár 70-80 oldal hosszú is lehet, jegyzőkönyvekkel, fotódokumentációval.

Ha bizonytalan vagy, nyugodtan küldd el nekem a minősítő iratodat és elmondom róla a véleményemet!

Az OTSZ tűzvédelmi követelményeket határoz meg életvédelmi, közösségi értékvédelmi és tulajdonosi értékvédelmi célok teljesülése érdekében, így rengeteg előírást tartalmaz az épületek létesítéssel, átalakítással stb. kapcsolatban, és külön fejezetet szentel a kisfeszültségű erősáramú villamos berendezések időszakos tűzvédelmi felülvizsgálatának és a villámvédelemnek is.

A munkavédelemről szóló 1993. évi XCIII. törvény rendeleteként a munkaeszközökre vonatkozó általános követelményként írja elő mind munkaeszközökre (pl. kéziszerszámokra, gépekre stb.), mind épületekre - tehát a munkahelyekre! - a létesítés utáni és az időszakos villamos biztonsági felülvizsgálatot. Vagyis amit munka közben használunk, akár gép, akár épület, azt rendszeresen ellenőriztetni kell!

A rendelet VII. fejezete a kivitelezések befejezéséről szól, mely kimondja, hogy az építési munkaterület átadás-átvétele során a fővállalkozó kivitelező az építtetőnek átadja a (...) a villamos berendezés első felülvizsgálatának eredményéről készített minősítő iratot, melynek hibátlan megléte a használatbavételi engedélyezési eljárás egyik feltétele.

A tűzvédelmi műszaki irányelvek (TvMI) nem törvény vagy rendelet, hanem a Tűzvédelmi Műszaki Bizottság által kidolgozott, a BM Országos Katasztrófavédelmi Főigazgatóság honlapján megtekinthető irányelvek gyűjteménye, mely az OTSZ-ben előírt követelmények teljesítésére tartalmaznak megoldásokat. Az irányelvek alkalmazásával az OTSZ vonatkozó követelményei teljesülnek, az OTSZ által elvárt biztonsági szint megvalósul.